Dopo un +70% in quattro anni, il mercato immobiliare dell’emirato fronteggia la prima vera inversione di tendenza dall’era pandemica. Pesano il crollo del petrolio, i dazi di Trump e la frenata cinese.
Il rally immobiliare di Dubai, che ha visto i prezzi delle proprietà residenziali salire del 70% dal 2020, si trova ora a un bivio. Le recenti tensioni commerciali innescate dalla nuova ondata di dazi imposti dal presidente degli Stati Uniti Donald Trump, unitamente al crollo del prezzo del petrolio sotto i 65 dollari al barile, stanno alimentando un clima di incertezza che minaccia di congelare uno dei mercati immobiliari più performanti del mondo.
Tra real estate e oro nero: una relazione storica sotto stress
Il legame tra l’andamento del petrolio e il mercato immobiliare di Dubai è ben noto: nel 2014 e poi nel 2020, le forti flessioni del greggio portarono a una contrazione dei prezzi delle case fino al 33%. Oggi, con un nuovo ciclo di volatilità energetica, alimentato anche dalla decisione dell’OPEC+ di aumentare l’offerta, il rischio di una nuova contrazione strutturale torna a essere concreto.
“Se i prezzi del petrolio restano intorno ai 60 dollari, a rischio ci sono spesa pubblica, progetti infrastrutturali e, di conseguenza, posti di lavoro e domanda interna,” ha affermato Mohammed Ali Yasin, CEO di Oracle Financial Consultancy.
Investitori esteri e volatilità globale: il fattore geopolitico
Un altro elemento di fragilità è dato dalla forte esposizione del mercato immobiliare di Dubai agli investitori internazionali. L’attrattiva esercitata dall’emirato su russi in cerca di asset sicuri, milionari crypto e cittadini globali in fuga da regimi fiscali restrittivi potrebbe ridimensionarsi se le tensioni economiche globali dovessero raffreddare l’appetito per l’esposizione immobiliare estera.
“Gli investitori esteri, se colpiti da crisi nei loro mercati d’origine, potrebbero non finalizzare le transazioni già avviate,” ha spiegato Taimur Khan, Head of Research MEA di JLL.
Dazi, Cina e dollaro: una tempesta perfetta?
Il nuovo pacchetto tariffario dell’amministrazione Trump include un dazio del 145% sulle importazioni dalla Cina, il principale acquirente di petrolio mediorientale. Se la domanda asiatica dovesse calare, la pressione sul prezzo del greggio si intensificherebbe.
A ciò si aggiunge la recente debolezza del dollaro USA, che ha visto il Bloomberg Dollar Spot Index perdere il 2,4% in una sola settimana. Le valute del Golfo, ancorate al dollaro, stanno beneficiando di questa flessione, favorendo temporaneamente gli acquisti esteri di immobili in AED (dirham). Ma una potenziale svalutazione competitiva da parte di altri paesi per controbilanciare gli effetti tariffari potrebbe invertire la dinamica.
Le contromisure locali: golden visa e flussi resilienti
Le autorità di Dubai, consapevoli delle vulnerabilità strutturali del mercato, hanno adottato misure per fidelizzare gli investitori. Le golden visa a lungo termine per stranieri e professionisti altamente qualificati, insieme alla gestione efficace della pandemia, hanno permesso di mantenere una base stabile di domanda interna.
“La nostra pipeline di vendite non ha subito rallentamenti, anche durante le recenti turbolenze,” ha dichiarato Muhammad Binghatti, presidente di Binghatti Properties.
Allo stesso modo, Betterhomes, uno dei principali broker immobiliari locali, afferma che il calo del petrolio non ha avuto lo stesso impatto negativo del passato, segno di una maggior maturità del mercato.
L’effetto Arabia Saudita: il fattore regionale
Il legame economico tra Dubai e l’Arabia Saudita, principale economia del Golfo, è sempre più rilevante. Se Riyad — come avverte Goldman Sachs — dovesse ridurre la spesa pubblica a causa di un deficit di bilancio previsto in 67 miliardi di dollari, anche Dubai ne subirebbe le conseguenze indirette, in termini di contrazione della domanda e minori opportunità per aziende e lavoratori con sede nell’emirato.
Tra resilienza locale e shock esterni
Secondo i dati di Knight Frank, i prezzi delle abitazioni a Dubai sono aumentati del 69,8% tra novembre 2020 e dicembre 2024. Tuttavia, il ritmo di crescita è già rallentato nel 2024, passando dal +20% al +16% su base annua. Segno che il mercato ha iniziato a scontare le nuove dinamiche macroeconomiche.
Le prossime settimane saranno decisive per capire se l’attuale flessione rappresenta un semplice aggiustamento o l’inizio di una correzione più profonda, destinata a cambiare i fondamentali del mercato immobiliare più dinamico del Medio Oriente.
